商品房樓盤資料圖
  公積金,想要“娶”你不容易
  編者按:
  近日,住房公積金再次成為眾矢之的。政府原本意圖通過採取金融互助方式提高全民購房支付能力的住房保障基金,因各種限制使用門檻,被指已淪為“劫貧濟富”的工具。
  實踐中,因此衍生出的種種亂象也日漸呈現。加上從繳納之初就顯示的不公平,以及公積金高結餘高貶值的現狀,許多民眾都情不自禁地概嘆:公積金,想說愛你不容易。
  改革公積金制度已成為社會各界的共識。實踐中,各地方政府也已作出了許多探索。但對於公積金制度的未來到底何去何從,學界仍存在不同的意見。
  對於大多數人來說,買不起房,公積金就只能“沉睡”在銀行里。有數據顯示,房價處於高位的北上廣,公積金的“沉睡率”在10%至15%之間
  法治周末記者 高原
  如果當初能把那10萬元住房公積金提取出來,王琦說等待孩子的會是一間溫暖的寶寶房,而不是現在簡陋的出租屋。
  10萬元的鴻溝
  2009年,在北京工作的王琦看上了房山區的一套兩居室,總價140萬元,因為王琦和丈夫的公司都在丰台區六里橋附近,所以房山區的這套房子,在他們看來無論從環境還是價位上都還算滿意。
  這套房子的首付款要40多萬元,王琦和丈夫想盡辦法好不容易湊足了30萬元,只差10多萬元就可以買下自己人生的第一套房了。
  然而,剩下的這10萬元卻成了他們無法跨越的鴻溝。就在王琦和家人想辦法的時候,房價突然一路飆升,幾個月的時間,10萬元的差距就變成了20萬元。
  讓王琦難以釋懷的是,當時自己的公積金賬戶上明明還“躺”著十多萬元的餘額,卻由於還沒有買房提取不了,只能就這麼眼睜睜地看著房子漲價自己卻無能為力。
  彼時的北京,正在醞釀公積金新政,擬批准把公積金作為家庭購買政策性住房時的首付款。但王琦購買的是商品房,自然不在此新政調整之列。
  其實,像王琦這樣的年輕買房族幾乎都會遇到類似的問題,具備公積金貸款資格的人在買房時因為付不了首付款或其他原因不能選擇公積金貸款,使公積金“沉睡”而沒有及時有效地幫助他們解決剛需。
  沮喪的王琦也許不知道,這項從1999年至今已實施了15年的制度面臨著諸多的質疑。
  面對現在的房價,王琦說只能用“望洋興嘆”來形容,還有3個月就要做媽媽的她,因為一直買不了房子,開始考慮要不要回河北老家,“再讓孩子跟著我們東奔西跑地租房,想想都覺得難過。”王琦對法治周末記者說。
  在銀行里“沉睡”
  根據住房公積金管理條例,住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。
  條例明確指出,職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金,實行銀行專戶存儲,其所有權歸職工個人所有。
  對於很多人來說,存在銀行那裡的公積金並不是個小數目。
  以北京的繳存比例來算,個人繳存12%,單位也繳存12%,這相當於個人工資的24%被作為長期的低息存款。以夫妻雙方來計算,則意味著一個家庭有近四分之一的收入被閑置。
  雖然北京市住房公積金管理中心給出12項情況下可以提取公積金,其中包括購買房、大修房、租房、出境定居、離退休、重大疾病等,但對於大多數人來說,買不起房,公積金就只能“沉睡”在銀行里。
  以租房為例,北京住房公積金網上明確規定,因支付房租首次提取住房公積金時應備齊房屋租賃合同、房租完稅發票、個人身份證及銀行儲蓄賬號。其中,完稅發票須由房主攜身份證、房產證到地稅部門申報、對出租房屋繳納稅款後方可獲得。
  劉洋,中國傳媒大學畢業3年,在北京市海澱區某事業單位工作,因為收入與房價的巨大懸殊,劉洋近幾年還沒有考慮買房,所以他也從來沒有想過目前公積金對他能有什麼價值。
  一年前,劉洋聽同事說租房也可以提取公積金,“與其讓公積金躺在賬本上睡覺,還不如解決眼下燃眉之急。”劉洋對法治周末記者說。
  可是,他每次想提取公積金都被卡在了兩個條件上,一是房屋租賃合同要在房管局備案;二是提供房屋租金的發票。
  “我基本上找不到在房管局備案的出租房源,我現在的房東一聽說要去房管局備案就直接讓我重新找房子,更不要提納稅發票的事了。”劉洋說。
  劉洋的房東對於他提出納稅發票的事情很是反感,反問劉洋:“我周圍的租戶都是簽個合同,開張收據就行了,要是開發票的話,稅費該由誰來承擔?”
  “繳納租房所得稅後,我這個房子就得在財政局和稅務局那邊備案了,那還不得年年都要繳稅了?”該房東說。
  現實中,同樣想法的房東不在少數,很多房東為了避稅,不去房管局備案,自然也無法提供房租發票。
  據瞭解,在以租房名義提取住房公積金時,只有由地稅部門開具的發票才能被作為合法有效的證明材料。房東要獲得發票,必須在房管局登記備案,並繳納稅費。
  劉洋說:“讓房東提供發票最終的結果只能是房租提高,稅費轉嫁給租房人。”
  法治周末記者在房屋中介機構處也瞭解到,很少有人在租房的時候考慮用公積金支付房租。
  北京市朝陽區鏈家地產的一位工作人員對法治周末記者說,提取公積金用於租房的政策實施以來,來門店找房或者咨詢的人很少提到它。大部分人對此不瞭解,有些知道的人覺得該政策要求比較嚴,自己並不滿足相關條件。
  而據業內人士分析,無法提供房屋租賃合同及其備案證明、房租發票的租房者不在少數,發票綁住了用公積金支付房租的“手腳”。此外,提取公積金支付房租,會影響到將來買房時的貸款額度,這也是應者寥寥的一個重要原因。
  遭遇同樣尷尬的人並不在少數,隨著房價逐年升高,每年越來越多的大學畢業生加入了租房大軍,但公積金對於他們來說,只是一個每月遞增的數字概念而已。
  一方面是高房租的壓力,另一方面又是高房價的壓力,對於買不起房的中低收入人群來說,租房幾乎成為他們使用公積金的唯一渠道。然而,由於現實操作的不可行,這部分人群的公積金幾乎沒有使用的機會。
  “濟富不濟貧”
  公開數據顯示,2010年至2012年,房價處於高位的北上廣,住房公積金累計繳存餘額持續走高。2012年,北京、上海高達1800多億元,廣州880多億元,三地公積金的“沉睡率”在10%至15%之間。
  “繳費者得了病之後無法用自己的公積金作為救命錢,倘若有幸病死了,恭喜你,可以提取公積金買墓地,而且是一次性提取。”在今年廣州兩會期間,廣州市政協委員曹志偉一語驚人,道出住房公積金繳納者“交錢容易提取難”的困境。
  作為一項社會福利保障制度,公積金的設計初衷是“高收入者不補貼,中低收入者較少補貼,最低收入者較多補貼”,從而讓普通職工特別是中低收入家庭買得起房、住得上房。但在現行制度安排下,住房公積金制度卻陷入“濟富不濟貧”的怪圈。
  在北京工作的劉淼今年3月剛領了結婚證,她和丈夫正在申請北京自住型商品房,而位於北京市朝陽區高井地區的房子,均價是22000元,一套89平方米的兩居室,價格要接近200萬元。
  目前北京住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元,信用等級為3A的貸款人最高可上浮30%,達到104萬元。但在具體審核中,還要根據有關公式計算,考量還貸能力等,最終能否貸下來,能貸出多少,並不確定。
  這就意味著,劉淼和丈夫至少要拿出120萬元的首付款,這還不能考慮日後裝修的費用。      “80萬元的公積金貸款額甚至不到房價總額的一半。”劉淼無奈地說。
  算來算去,劉淼不得不選擇公積金+商業貸款的“組合貸”。“不僅手續增加一倍,還要付出更多的貸款利息。”
  而劉淼的一個同學,因為家境殷實,已經準備在北京海澱區購買第二套房子,為即將上學的孩子準備學區房。
  “中高收入人群有能力支付首付,即可貸款提取,造成的狀況是富人優先用了窮人的錢低息貸款購了房。”曹志偉在提案中指出,低存低貸的方式,造成現在多數繳存人的貢獻成為少數人的福利,進一步拉大收入差距,住房公積金背離其設立初衷,成為“劫貧濟富”的工具。
  有分析稱:高收入階層的購買力本來就強,他們反而利用了買不起房者繳納的公積金、以較低的利率貸款買房。
  在媒體做的一項網絡問卷調查中,有58.8%的受訪者認為,現有的住房公積金政策扶持中低收入者購房的目的效果並不明顯,相當數量的中低收入者還是買不起房;甚至有22.5%的受訪者感覺“沒有任何幫助”。
  由於公積金提取難,導致公積金套現亂象叢生,公積金套現成為一個幾乎公開的產業。
  法治周末記者在百度中輸入“公積金提取”關鍵字,首頁就會出現多家專門幫忙提取公積金的中介機構,宣稱“當天辦理材料,3天內到賬,100%成功”等。
  “公積金套現已成為了一個地下產業鏈”,此前就有媒體報道稱,中介幫忙造假、偽造資料,然後收提取人中介費。而套現的服務費,一般都在提取金額的10%,更高的甚至達25%。即便如此,套取公積金的人仍不在少數。套取公積金的案件在飆升。
  地方在探索 法規在扯腿
  一方面地方政府為瞭解決住房公積金制度在實務中的一些弊端,積極探索創新;另一方面能夠從立法層面上確認這些探索的法規遲遲出不來
  法治周末記者 陳霄
  住房公積金最近爭議再起。
  廣州住房公積金新政近日征求意見,加上此前廣州市政協委員曹志偉在廣州兩會上炮轟住房公積金成“劫富濟貧”工具的六宗罪,令住房公積金在實踐中的弊端再次受到各方抨擊。
  與此相關的另一背景則是,住房公積金管理條例的修改遲遲未按原定日程完成,兩度“爽約”於住建部自己提出的時間計劃。
  這就導致了人們現在看到的現象:一方面地方政府為瞭解決住房公積金制度在實務中的一些弊端,積極探索創新;另一方面能夠從立法層面上確認這些探索的法規遲遲出不來。
  地方的多種探索
  為了湊新房首付款,汪淇(化名)最近幾乎把自己的各種賬戶翻了個底朝天。
  “實在是沒辦法,我連醫保賬戶那三千多元都沒有放過,你能想像嗎?”她對法治周末記者說。最後給了她最大的支持的“活期存款”,居然是屢屢受到外界批評的住房公積金。這令她很意外,當時她一下子就把自己公積金賬戶的錢基本提空了。
  汪淇坦言自己沒想到能夠取出來這筆錢用於首付,因為周圍買房的人都告訴她,取公積金必須是付了首付簽訂了購房合同之後。汪淇與他們不同的是,她買的是北京的“兩限房”。
  汪淇的幸運歸功於北京對住房公積金制度的一項新探索,出台於2009年,北京住房公積金管理中心發現前一年度不少經濟適用住房和“兩限房”家庭因首付難湊齊而不得不放棄選房資格,隨即在次年的住房公積金實施細則中規定了一項新政策——政策性住房申購家庭可提取公積金作首付。
  北京的這一做法後來也有城市效仿,例如南京、青島等。
  將住房公積金提取用於租房支出,則是更多地方的“新政”。包括北京、上海、陝西、武漢、合肥等省市均有相關的政策,只是用途雖一致,但具體規定的細則不一樣,提取的條件和要辦理的手續不盡相同。有些地方雖然也開了這道口子,但卻對範圍作了限制,例如安徽的規定就是租賃保障房可用公積金付房租。廣東也正擬跟進,其最近公佈的《住房和城鄉建設事業深化改革的實施意見(征求意見稿)》也規定了允許提取住房公積金支付購房首付和房租的內容。
  與住房有關的支出可提取公積金的範圍在近年來的地方探索中不斷擴大,例如在上海、陝西、武漢、合肥等地就規定住房公積金也可提取用於支付物業費;在中國南方沿海城市汕頭,就規定了父母子女可以互提公積金買房。
  走得更遠的住房公積金新政則是,將住房公積金用於與住房無關的緊急事項。例如在陝西、天津、武漢、秦皇島、宜賓、湘潭等地方,就規定了職工患重大疾病可提取住房公積金;在長沙、合肥、大慶等地則規定了失業達到一定時限即可提取住房公積金。
  住房公積金這類用途的擴展,湘潭市住房公積金管理中心相關負責人作了極好的解釋:“儘管住房公積金的功能設計主要是解決職工的住房問題,但當繳存人及家庭面臨重大疾病,造成家庭嚴重困難時,生存權是第一位的。因此,將原本用於購房的資金用來治病是合理合情合規的,是一種人性化的做法。”
  受贊卻不合法
  由於近年來住房公積金屢屢受到“大量沉睡”、“真正有需要的人用不到”之類的指責,上述地方的積極探索基本上均受到了社會輿論的好評。
  但是,這些探索大多也都突破了現行住房公積金管理條例的規定,這是目前關於住房公積金位階最高、並全國通行的一項行政法規。
  按照這一法規的明確規定,有六種情形可以提取住房公積金:購買、建造、翻修、大修自住住房;離休或退休;完全喪失勞動能力並與單位終止勞動關係;出境定居;償還購房貸款本息;房租超出家庭工資收入的規定比例。
  全國政協委員、北京律師劉紅宇早在2012年兩會上就對加快住房公積金管理條例的修改提出過提案,她在接受法治周末記者採訪時表示,該條例自2002年修訂至今已12年,已遠遠落後於現實需要,出現瞭如代理提取公積金地下產業鏈、管理中心挪用住房公積金等各種弊端。
  “同時,地方政府通過制定實施辦法對住房公積金管理條例進行了實質修改,實際上造成了上位法和下位法的衝突,違反了立法的有關規定。”劉紅宇說。
  中央國家機關住房資金管理中心耿傑中也公開撰文表示,現行條例其實對住房公積金的定位十分明確,但由於多種原因,出現了對公積金的定位逐漸模糊的現象。“住房公積金負擔了不該負擔的義務,極大地衝擊了條例的權威性。”
  劉紅宇經過調研後認為,現行條例規定的公積金使用範圍較為狹窄,居民的一些合理消費支出未能得到支持。比如,對於居民住房裝修等住房消費支出未作出規定,對於房租的合理消費支出卻不合理地設置了與家庭工資收入的匹配比例;比如,條例規定住房公積金的所有權歸職工個人,卻未允許職工個人提取用於職工個人及其家庭成員大病重病的醫療支出。
  長期研究住房公積金制度的專家、中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜對法治周末記者說,在她看來,條例的規定本來就有不足之處。因住房公積金的初衷是為了存錢買房,不能用於其他消費,但其實現在國家政策都在倡導鼓勵年輕時租房,可又不讓將這筆錢用於房租,這本身就是矛盾的。
  南開大學經濟研究所教授鐘茂初認為,一些地方嘗試大病提取公積金的政策,對於公積金制度而言,如果明確了公積金制度逐步退出且逐步併入社會保障的改革方向,那麼是可喜的探索。如果,沒有併入社會保障的預期方向,那麼,對於公積金制度的可持續性必然是不利的。
  “關鍵問題還是‘公積金制度是不是退出’這一目標的儘早確定。”鐘茂初說。
  “只聞樓梯響,不見人下來”
  汪利娜告訴法治周末記者,幾年前對於一些地方探索的做法,條例就準備修改予以確認。“但相關部門辦事從來都是拖拖拉拉,到現在還是只聽樓梯響,不見人下來。”她感慨地說。
  於1999年由國務院頒佈實施的住房公積金管理條例,在2002年時進行過第一次修訂;此後住建部於2011年再次啟動了對條例的修改工作,而且兩次提出在當年度完成草案稿的修訂,最近一次提出要爭取在2013年6月前完成並上報國務院法制辦,但至今仍沒有出台。
  鐘茂初對法治周末記者分析稱,他猜測條例的修改兩年未按計劃實現的原因可能是各種利益矛盾尚未協調到位。
  他說,這可能包括公積金制度是退出還是繼續維持,這一終極目標尚未定奪。而且如何解決公積金管理機構轉化為金融機構的政策設想,與現有指定的金融機構之間的矛盾也並不容易。
  “公積金管理機構,只有轉化為完全的金融機構,才有可能運營其存量資金獲得較高收益,以高於銀行長期存款的利率水平支付繳存者收益,才能解決繳存者不願繳存的問題、力圖越早使用或支取的問題,才能維持公積金存量水平。但是,這勢必減少既有金融機構的利益。”
  此外,鐘茂初指出,全國與地方公積金管理機構之間的矛盾可能也是待決的問題之一。全國的公積金集中起來,才有可能更有效地統籌配置使用、獲得更高的收益,但是,各地自由使用資金的權力就會失去。
  汪利娜在分析條例遲遲出不來的原因時則更加直接地批評說,等同於強制儲蓄的公積金,只有老百姓多存錢、不用錢,相當於低息存款,機構才能從利差中獲得更多他們可支配的收入。“這當中牽涉很多利益。”她說。
  “可以像個人所得稅一樣,公開征求大家的意見。如果是閉門造車,當然怎麼對自己怎麼有利怎麼來。”她直指。
(編輯:SN094)
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